去年陪着亲戚跑转让门面，一圈问下来，镇上的门面房值多少钱，不是光看面积就能估出来的，同一条街，隔两间铺子，报价能差出几十万。我们那个镇不算偏远，挨着国道，有中学和农贸市场，常住人口大概两万出头，不算热闹也不会冷清。最开始想当然拿面积乘单价去估算，中介随口报的数字，和真正成交的价格完全对不上。
有一间六十平的门面，就在菜市场入口，房东挂价九十六万，租金一年四万二，转让费另算。我们蹲在门口看了三天，早上七点到九点，买菜的人挤着走，下午人就稀了，晚上基本没客流。房东说这套门面拿在手里快十年，前几年生意好的时候租金能给到五万，这两年周边多了两个新市场，客源被分走不少，他愿意让价到八十九万出手。亲戚心里还是打鼓，算了下回报率，要二十多年才能回本，犹豫很久还是放弃了。
路对面那间就差很多，面积差不多大，进深更深，门口停车不方便，离菜市场入口远个二十米。挂牌价只有五十八万，租金一年两万六。连续换了三波店主，开餐馆、卖杂货全都撑不住，空置的时间加起来快两年。中介反复提醒，看着总价低，可租不出去的门面，再便宜也压资金，每个月物业费、基础维护费照样要掏。
这只是我的个人感受，不是标准答案。
镇上评估门面，很多人只盯着建筑面积，忽略了门前能不能停车，有没有台阶挡住进出，还有整条街未来会不会修路拆迁。隔壁镇去年修拓宽路，一排门面门前要占掉人行道，消息传出来之后，整条街的门面报价直接往下掉。有个熟人早些年入手一间，当时价格看着划算，等修路通知下来，转手的时候亏了十几万。还有产权年限、土地性质，有些是集体土地，过户手续麻烦，银行贷款额度很低，就算买卖双方谈好价格，到过户那一步也会卡壳，最后交易黄掉。
还有租金这块，不能只听房东口头报的当前租金。要问近三年真实的出租记录，空置了多久。一间门面一年租四万，每年空置三个月，实际到手就只有三万。算清楚真实收益，才知道这个报价合不合适。我们当时接触的另一个门面，房东一直说租金稳定，后来打听邻居才知道，每年都要空两三个月，换租客的时候还经常免一两个月房租用来招租，纸面租金和实际收益差一截。
很多镇上的门面，买卖报价水分很大。卖方大多是按早年购入价加上心里预期加价，不是参考近期真实成交。不像商品房，镇上门面成交案例少，网上查不到透明成交价，只能挨家问附近刚出手的铺子。有个同行去年卖掉一间四十五平的门面，挂牌七十万，最后实际成交六十四万，谈价磨了快两个月。
不要拿县城的行情套小镇。县城门面靠小区人流，小镇门面核心就靠固定集市、学校或者国道过路客。一旦周边商圈转移，价格掉的很快。镇上人口外流是常态，年轻人大多外出打工，留下来消费的以中老年为主，消费能力有限，开店品类受限，大部分门面只能做零售、餐饮这类基础生意，业态很难拔高，租金上限也就锁死了。
亲戚最后没有入手任何一间门面。算了一遍，小镇门面流动性太差，想急着出手的时候很难找到买家，不像住宅好转手。看着总价不高，资金压进去，几年都不一定有合适的接盘人。
那天傍晚离开镇上，坐在车里，脑子里还在反复对比那几间门面的报价。