跑了两趟中介门店，反复刷平台房源，才搞清楚长江楚韵二手房最近房价多少，网上显示的均价只能当个基础参考，真正能落地的成交价，浮动会比预想的大很多。
第一次去的时候，中介直接给我报小区挂牌均价在5700元每平上下，当时看着这个数字，差点直接拿这个预算去算总价。跟着中介进小区看了两套，一套低楼层不靠江，墙面有渗水痕迹，93平的三房，挂牌42万，折算下来单价四千多，房主心态很急，说还能再往下谈几万。另一套同户型中高楼层，简装，采光没问题，报价就到5200左右，两套面积差不多，差价却拉开不少。
平台上的均价是把所有房源混在一起算出来的，里面掺了急售折价房、江景好楼层精装房，不能直接拿来套到你看中的那套房子上。
第二趟再过去，专门问了近期真实成交的单子，上个月有一套110平的三房，南北朝向，满二，最后成交63万，单价大概5700。还有一套一线临江的，视野能直接看到江面，同面积，报价就冲到74万，单价突破6300，房主说江景房源本身就少，不想大幅度降价。
装修情况也会明显影响报价。毛坯或者简装，大多贴近小区基础均价；精装保养好，家具家电都留着，满五唯一税费低，单价会往上抬三百到六百。楼层这块也很关键，低楼层采光差、容易潮湿，同户型单价普遍要低几百，顶楼除非价格压得很低，不然中介也不推荐，后续转手难度会更大。
那段时间还找了同在这个小区住的朋友，他前阵子帮邻居打听卖房的事。邻居的房子是113平三房，高楼层，满五，挂出来60万，看房的人不多，放了快一个月，才有人上门谈价，最后没成交，房主还在慢慢等合适买家。他说现在这边看房的人不算多，诚心卖的房主，议价空间一般都留着，不是挂牌价就定死。
别只盯着APP上的数字做预算，很多低价房源是引流的，电话打过去，中介就会说这套刚卖掉，再推别的户型。
还有税费这块，很多人看单价的时候会忽略。同样的挂牌单价，满五唯一和不满二，算下来实际要掏的钱差不少，算预算的时候，要把税费、中介费一并算进去，不然看着单价合适，最后总支出会超出预期。我当初就犯过这个错，只看房价，没仔细核算税费，算完之后才发现，实际成本比预想的高出一截。
小区容积率偏高，楼栋密度大，部分户型采光会受遮挡，看房的时候尽量挑白天过去，不同楼栋的居住感受差别不小，这点也会影响后续还价。
那天从小区出来，站在路边翻房源记录，才明白网上的均价只是个参考标尺，真正能买到的价格，要看楼层、朝向、是否临江、产权年限还有房主卖房的急迫程度。