前阵子跑漳州龙文看二手房，反复对比好几套，才搞清楚漳州悦珑庄房价多少钱，网上APP显示的均价，和中介手上真实挂牌价，差的不是一点半点。一开始只看平台页面，以为小区单价稳稳卡在一万一上下，到现场带看之后才发现，同小区里面价差拉的很大，高层普通住宅、叠拼别墅完全不是一个行情，不能混在一起看。
那天约的中介，先带去看一套82平两房，低楼层，简装，房东挂82万，折算下来差不多一万出头，户型朝南，但是采光被前面楼栋挡了不少，房东心态一般，说可以小幅谈价，十万以内的空间。中介说这种小户型刚需房源，是小区流通最快的，预算有限想上车的人，大多盯着这一类。
再往上走，看中一套117平的三房，中楼层，简单装修，挂牌121万，单价一万零三百左右，南北通透，中庭视野，这套房东满二，税费会省一些。同面积还有一套高楼层精装，报价就拉到165万，单价直接冲到一万四。装修、楼层、有没有满年限，每一项都能把单价拉开一大截，光看小区均价做预算，很容易预估失误。
别墅部分又是另一套行情。
悦珑庄里面有叠拼、联排，别墅房源单价基本一万五往上，大户型总价会到三百多万。这类房源出手周期很长，放盘很久才会遇到合适买家，报价浮动更大，房东想法各不相同，有的急售会降不少，有的不着急，咬死价格不肯松口。普通人看房，大多不用参考别墅的价格，会拉高对小区整体价位的判断。
手机上各个平台的数据还互相打架，有的显示九千多，有的一万一，有的一万一七千。中介解释，低价来源很多是早年成交的记录，或者个别急售捡漏房源，不是当下普遍挂牌水平。网上均价只是参考，真正去谈的时候，还要看房屋有没有抵押、有没有漏水、墙体情况，还有车位是否捆绑出售。悦珑庄车位单独卖，不包含在房价里面，打算入手的话，这笔开销要单独预留出来。物业费也要算进日常开销，高层一平一块八起，别墅会更高。
一起看房的朋友，当时看中一套130平三房，挂牌146万，本来打算直接约房东面谈，结果中介提前打听，房东近期不打算降价，最多只能让两三万。朋友当场就放弃这套，转头找另一套123万同户型，楼层稍微差一点，但是房东愿意沟通。这件事也提醒，挂牌价只是起点，最终成交价，往往取决于房东卖房的急迫程度。急售房源，能比同小区正常房源低大几百每平。
看房跑了两天，发现小区位置在蓝田开发区，靠近景山公园，周边菜市场、便利店都齐全，到宝龙广场不远，生活配套够用，所以刚需三房的需求一直都在。缺点就是高峰期龙文北路进出会堵车，周边城市界面对比碧湖片区弱不少，这也是房价很难往上走的原因。
网上刷到不少人拿悦珑庄和福隆城对比，两个小区挨得近，价位区间重叠，悦珑庄的社区环境会好一点，绿化率高，中庭还有泳池，所以同条件房源单价会稍微贵一点点。但如果是顶楼、底层或者临街噪音大的房源，价格会往下掉，遇到这类房子，不要拿中庭好楼层的单价去对标。
离开漳州那天傍晚，中介发来消息，之前那套82平简装两房，有人出价78万在谈。也就是说挂牌价和最终落地价，还能有几个点的浮动空间。
手机相册里还存着那天拍的小区中庭照片，没有再打开。