跑了大半个深圳看房那段时间，最直观的感受就是深圳房子多少钱一平米，没法用一个数字概括，中介APP上面的均价看着好看，实地上门看，同一条街道，楼龄差十年，单价都能差两万往上。这只是我的个人感受，不是标准答案。
最先看的是南山科技园边上的次新二手盘，中介挂出来的均价七万多，真进到小区看，低楼层、朝向朝北的户型，报价能压到六万五左右，高楼层朝南看花园的，直接跳到九万，有套挨着学校的小户型，业主咬死接近十二万。同一栋楼，差价来源不是面积大小，是采光、噪音还有学位预期，看房的时候碰到另一组买家，专门盯着小户型，说就算单价高，总价可控，上学优先。
转到宝安中心，落差一下子就出来了。次新房普遍出来了。次新房普遍四万五到五万五之间，壹方中心这类热门大盘，好楼层报价十万出头，但大部分普通小区，四万出头就能碰到不少可选房源。去看的一套三房，楼龄十五年，靠近主干道，白天车流噪音明显，业主急售，报价不到四万，中介说这种房源挂牌很久，愿意谈价，只要诚心，还能再往下磨一点。
光明和龙岗的单价更低，光明大部分次新二手房稳定在三万八到四万二，龙岗中心城很多成熟小区，两万八到三万五就能拿下。那次在龙岗看一套满五的两房，建筑面积七十多平，总价两百出头，折算下来不到三万，小区绿化还行，就是离地铁口要走二十分钟，周边大型商超少，日常通勤进市区要一个半小时，这也是价格压的比较低的核心原因。大鹏、坪山更偏的片区，甚至能看到三万以内的住宅房源，只是配套薄弱，适合本地自住，通勤上班不友好。
老破小又是另一个定价逻辑。罗湖不少建成三四十年的宿舍楼，参考价四万上下，有些没电梯、户型格局很差的，挂牌三万多。可一旦沾上学区，像福田百花的小户型，单价直接冲到十几万，面积很小，房间局促，很多买家根本不是拿来住，单纯冲着学位，价格完全脱离居住本身。新房的价格也有区分，核心地段新盘普遍五万起，偏远片区的刚需新房，加上安居房，单价能压到两万多。
网上平台的均价只能当个粗略参考，不能拿来预估预算。挂牌价不等于成交价，业主心态差异很大，急售的会大幅让利，不急卖的，咬死高价，谈几个月都不会松口。还有税费，满五、不满二，增值税个税算进去，折算到每平米，又会多出几千块，我一开始没算这笔，预算估低了，后面重新调整，折腾了不少时间。
很多人以为片区定了，单价就固定，跑下来才明白，楼层、噪音、楼龄、有没有占用学位，每一项都在改动单价。同样五万预算，在宝安能看次新三房，放到南山，只能看老旧小单间。
最后没下手，来回对比之后，通勤压力和首付预算还是匹配不上。