内陆房贷利率怎么算的：LPR加点，月供分两种

内陆房贷利率怎么算的，现行商业房贷执行年利率=5年期以上LPR±基点（1基点=0.01%），加点数值在贷款签约后固定，仅LPR随每月报价变动；月供分等额本息、等额本金，公积金房贷单独按公积金固定年利率计算，不挂钩LPR，该定价规则来自中国人民银行公告〔2024〕第11号，适用人群为内地办理商品房按揭贷款的购房人，不适用于经营性抵押贷、消费贷，也不包含境外人士在内地购房的特殊审批利率。你拿到执行年利率后除以12得到月利率，再代入对应月供公式，可直接估算每月还款额与总利息。

内陆房贷利率怎么算的：定价基准拆解

5年期以上LPR由全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）对外发布，长期房贷统一采用这个品种作为定价锚点。你申请贷款时，银行结合你的征信、收入流水、房产套数、城市政策确定基点，基点一旦写入借款合同，整个贷款周期内不会改变，只有LPR数值变动才会调整你的执行利率。如果选择固定利率模式，签约时锁定一个年利率，之后不受LPR每月波动影响，全程保持不变。公积金贷款不使用LPR定价，直接执行公积金管理中心公布的固定利率，首套、二套会设置不同利率档次。

举个简单定价例子，当月5年期LPR为3.95%，银行给你的基点是-30BP，你的房贷执行年利率=3.95%-0.30%=3.65%，月利率就是3.65%÷12≈0.3042%。

内陆房贷利率怎么算的：两种月供计算对比

等额本息计算公式：月供=贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款总期数÷[(1+月利率)^还款总期数−1]。等额本金计算公式：每月应还本金=贷款本金÷还款总期数，当月利息=剩余未还本金×月利率，当月月供=每月固定本金+当月利息。期数单位按月，30年贷款就是360期。

用100万贷款、3.65%年利率、30年期举例，等额本息每月月供约4590元，全程月供稳定；等额本金首月月供约5763元，之后每月月供持续小幅下降，总利息比等额本息明显更少。

基点不会随LPR变动。

浮动利率房贷的重定价周期，绝大多数银行默认为一年，重定价日可选贷款发放日或者每年1月1日。到重定价日，银行使用最新一期5年期LPR加上合同固定基点，生成新的执行利率，从次月起按新利率计算月供，重定价周期内，哪怕LPR多次下调或者上调，你的月供不会变动。你可以在借款合同找到重定价日条款，确认利率更新时间。

二套商品房按揭，银行设置的基点一般高于首套房，同等LPR水平下执行利率更高。部分城市还有地方利率下限管控，银行给出的最终执行利率不能低于当地监管划定底线，你的个人资质再好，也无法突破下限。公积金贷款额度存在上限，超出额度的部分，需要搭配商业贷款，形成组合贷，组合贷要分开计算公积金部分、商贷部分的利息，两部分利率独立。

利率计算结果仅为估算，实际还款金额以银行借款凭证、每月账单为准。提前还款会改变剩余本金，后续利息会按照剩余本金重新核算，提前还款产生的违约金，要看合同约定，部分银行在还款满一定年限后免收违约金。