跑了好几天政务大厅，才算摸明白二手门面房过户费怎么算，之前光在网上翻零碎信息，越看越乱，好多帖子直接拿住宅的算法套过来，到窗口一问完全对不上。
一开始想省事，直接按我们谈好的成交总价去估算税费，窗口工作人员抬了下头，说商铺不看你们私下交易的价钱，系统里面有一套评估价，哪个高就按哪个来计税，这点和住宅差别很大，我当时手里记的一堆数字瞬间就没用了。
分开几块算的，卖方那边要交增值税、附加税、土地增值税，还有个人所得税，买方这边主要就是契税，另外两边都要摊一点点印花税，金额不大，很容易被忽略掉。增值税是差额去算的，就是现在计税价减去当初上手买这个门面的发票价，剩下的差额再按比例计税，没有原始购房发票的话，算法就变了，税负会高出一截，幸好上家还保留着早年的购房票据，翻了好久才从柜子里面找出来。
土地增值税这个最磨人，窗口给说了两种方式，有发票就可以按差额扣除成本逐项核算，没有发票就直接核定征收，核定的比例每个地方都不一样，没有统一的数。那时候就在纠结要不要找外面做财税的帮着捋一遍，后来想想先把材料递进去，让系统先出初审单子，再决定要不要调整，不想提前花一笔不确定的钱。
这只是我的个人感受，不是标准答案。
契税的税率也比住宅高，没有那种首套减免政策，门面属于商业性质，不管名下有没有别的房子，都是固定比例，按计税基数直接乘，这一块是买方要单独承担的，谈合同的时候最好提前说好税费划分，我身边有朋友签合同没写清楚，临过户的时候，买卖双方为谁承担土地增值税吵了很久，最后拖了快一个月才继续走流程。
还有一笔登记费，钱不多，交给不动产那边，开票的时候单独列出来，很多人算过户费的时候会忘掉这项。中介费不算在过户税费里面，是另外单独结算的，别混在一起核算，不然预算直接算高。
递材料那天，隔壁窗口有一对人，他们的门面是早年自建的，没有购买发票，土地增值税直接走核定，算出来的总额比我们这个高出不少，两个人站在原地翻手机，好像之前完全没料到这个情况。才反应过来，票据保存这件事，在门面过户里面分量很重，丢了原始票据，成本扣除的凭证就少一大块。
合同上写的成交价只用来约定你们买卖双方的交易，不会直接拿来计税，评估价才是核心，要是评估价高于你们的成交价，全部税费都要跟着评估价走，这点是我全程印象最深的地方。
核算的时候，窗口会把每一项税费单独打在通知单上，每一笔对应的计税基数写的清清楚楚，拿到单子再核对，比自己在家对着网上零散公式瞎算靠谱得多，网上很多模板，都默认有完整购房发票，没说无票的情形，很容易预估偏低。
后来把所有票据复印件整理成册，连同买卖合同、不动产证一起上交，等审核出税单，再扫码缴费，缴完税费之后，才可以办不动产转移登记。整个流程不是缴一笔总费用，是分税种分开核算，一笔一笔打单子。
最可惜的，当初谈价的时候，没有提前让上家把旧购房发票拿出来核验，直到快要过户才确认票据完好，心里悬了好一阵子。