怎么根据房贷率算利率：两种反向计算路径

怎么根据房贷率算利率分为两种场景，已知LPR加点直接套加法公式得到合同执行利率，已知贷款本金、月供、期数用IRR内部收益率法反推年化利率，中国人民银行公告〔2021〕第3号规定房贷年化利率需要把贷款相关收费计入成本再折算，等额本息无法手工直接解方程，优先用表格RATE函数迭代求解，该计算方式只适用于按月等额本息、等额本金的商业住房贷款，公积金贷款使用单独公积金利率体系，不适用这套反推逻辑。

怎么根据房贷率算LPR加点型执行利率

基点BP，100个基点等于1%，执行利率=当期5年期以上LPR+加点数值，加点数值一旦锁定，浮动房贷里这个数值全程不变，只有LPR变动才会带来利率调整。你可以直接在贷款合同找到加点，用最新公布的5年期以上LPR代入，就能算出当期执行利率，比如5年期以上LPR是3.45%，合同约定负20基点，实际执行利率就是3.25%。

存量房贷从旧基准利率模式转LPR定价时，加点数值用转换时点的原执行利率减去2019年12月的5年期LPR得出，这个转换算出的加点后续不再改动。固定利率房贷不需要跟着LPR变动，合同写明多少利率就长期按这个数值执行，不存在每月重算的步骤。

怎么根据房贷月供数据反推真实年化利率

等额本息月供公式是M=P×r÷(1-(1+r)^-n，M是每月月供，P是贷款本金，r是月利率，n是总还款月数，这个式子不能简单移项解出r，手工试算误差偏大，Excel或者WPS表格的RATE函数是最省事的工具，输入=RATE(总月数,-月供,贷款本金)*12，输出结果就是年化合同利率。

你要区分合同名义年化利率和综合年化IRR，如果放款时收取担保费、服务费、保险费，这些费用属于贷款成本，按照中国人民银行公告〔2021〕第3号要求，要把这些费用计入资金流出，重新用IRR计算综合年化利率，这个综合利率会高于合同标注的执行利率，更贴近资金真实成本。

等额本金的反推逻辑不一样，每月利息是当期剩余本金乘以月利率，每月本金固定，利息逐月减少，不能直接套用等额本息RATE函数，你需要按月列出每期剩余本金和利息，用迭代方式校准月利率。

这个边界要记清楚。

很多人会犯一个错误，直接用总利息除以本金再除以年限得到利率，这种简单除法算出的数值会明显偏低，没有考虑每个月都在归还本金、本金持续减少的复利逻辑，不能用来判断真实房贷利率。

公积金贷款有独立的利率定价，不和LPR挂钩，你不能用LPR加点公式去倒推公积金房贷利率，公积金利率由公积金管理中心统一公布，只需要对照当期公示利率，再核算月供即可。