二手房业主逾期不交房怎么办：维权路径与赔偿标准

二手房业主逾期不交房怎么办，你优先按合同约定的交房逾期条款先书面催告，催告期满对方仍不交付，可主张逾期交房违约金，满足解除条件时能起诉解除买卖合同并索要已付款利息、房屋差价损失，催告、沟通、起诉都要留存完整证据；该方案适用场景是已经完成资金监管、过户或者仅差交房环节、房款按约定付完的交易，若还没签正式买卖合同、只交了意向金，这套起诉解除的路径不适用，只能按定金规则处理。

二手房逾期交房催告流程与证据留存

催告函要写明合同编号、约定交房日期、逾期天数、要求交房的最晚时间，同时写明逾期违约金计算方式，最晚交房时间建议设置在发函后7至15日。送达方式优先选择EMS邮政特快专递，收件地址写业主在买卖合同上预留的通讯地址，快递面单备注栏标注“二手房逾期交房催告函”，保留快递底单、物流签收记录，同时用微信或者短信同步发送催告文本，不要只做口头沟通。电子消息不要只发语音，文字版本更便于后续作为证据提交法院。

证据清单固定四类材料，买卖合同原件、房款转账凭证、资金监管回执、不动产登记回执，催告记录，和业主沟通交房的聊天、通话录音，房屋现状照片、视频，用来证明业主没有腾退房屋、物品未搬离。通话录音要提前告知对方正在录音，未经告知私自录制的录音，部分法院采信度偏低。

二手房逾期交房赔偿与解除合同选择

违约金优先按照房屋买卖合同里的约定标准计算，多数合同会约定按房屋总价款的万分之零点五至万分之二按日计算。如果合同没有约定违约金，可参照同地段同类房屋的租金标准主张占用损失，租金标准可以找正规房产中介出具同期租金参考，或者向法院申请司法鉴定评估租金。

合同解除权有行使期限，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条，自你知道或者应当知道逾期交房、具备解除事由之日起一年内行使，超过一年，解除权消灭，你只能继续主张违约金，不能要求解除房屋买卖合同。

起诉材料准备齐全后，向房屋所在地基层人民法院提交立案，不动产纠纷由房屋所在地法院专属管辖，不能选择你户籍地或者常住地法院立案。立案时可以同步申请财产保全，冻结业主名下银行卡，防止对方转移资金，保全需要提供担保，担保可以选择保险公司保函。

中介没有强制交房的法定义务，中介只能协助沟通、调取对方信息，中介承诺担保交房的书面约定除外，不要把全部希望寄托在中介协调上。

业主以租客拒不搬离、房屋出租未到期为由拒绝交房，属于业主自身违约，租赁合同不能对抗已经完成过户的买受人，你起诉的被告依旧是卖房业主，由业主自行处理和租客的租赁纠纷。

已经完成过户登记，房屋产权变更到你名下之后，你理论上拥有房屋所有权，但不建议自行换锁、清走屋内物品，私自清场容易产生财物损坏赔偿纠纷，稳妥方式是拿到胜诉判决后向法院申请强制执行，由执行法官组织腾房。