很多房东都遇到过这样的糟心事：租房合同到期了，租客却拖着不搬，电话催了好几次，对方要么含糊其辞，要么干脆不接，看着自己的房子被占着，既没法重新出租，又不知道该怎么合法解决，急得团团转。其实租客逾期不搬房产怎么办，这事看似棘手，但只要找对方法，按流程来，就能既维护自己的权益，又避免不必要的纠纷。
首先得搞清楚，租客逾期不搬的原因可能有很多种，不能一上来就剑拔弩张。有些租客可能是真的遇到了难处，比如新找的房子还没收拾好，或者资金周转不开，一时没办法结清费用再搬家；有些可能是对续租问题有误解，觉得房东默认同意续租了；还有些可能就是故意耍赖，想多占一段时间的便宜。不管是哪种情况，房东第一步要做的都是冷静沟通，而不是直接采取断水断电这种极端手段，那样不仅可能激化矛盾，还可能因为侵犯租客合法权益让自己陷入被动。
沟通的时候，最好能和租客面对面坐下来谈，态度诚恳一点，先问问对方的实际情况。如果租客确实有困难，而且平时租房过程中比较配合，没有拖欠房租的记录，房东可以酌情给出几天宽限期，比如约定一个具体的搬家日期，同时明确这段时间的房租怎么算，写个简单的补充协议，双方签字确认。这样既体现了房东的人情味，也让租客有了明确的约束。但如果租客态度敷衍，或者明确表示不想搬，那就要及时转变态度，明确告知对方合同已经到期，继续占用房产属于违约行为，让对方清楚知道不搬家的后果。
光有口头沟通还不够，书面通知才是关键的证据。不管沟通结果怎么样，房东都应该给租客发一份书面的《搬离通知书》。通知书里要写清楚租赁房屋的地址、租客的姓名、合同到期时间、要求租客搬离的具体日期，以及逾期不搬需要承担的责任，比如逾期期间的房租按照原租金的1.5倍计算，或者赔偿房东的损失等。这份通知书最好通过快递邮寄，选择有签收记录的快递方式，比如EMS，快递单上一定要注明“搬离通知书”，并且保留好快递底单和签收记录，万一后续需要走法律程序，这些都是重要的证据。如果租客当面接收通知书，也要让对方签字确认收到。
如果发了书面通知后，租客还是无动于衷，那就该考虑通过法律途径解决了。这时候房东可能会犹豫，觉得打官司又费时间又费钱，其实对于租客逾期不搬这种情况，法律有明确的规定，只要证据充分，流程并没有想象中那么复杂。根据《民法典》的相关规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人拒不返还的，出租人可以请求承租人承担违约责任。房东可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求法院判令租客限期搬离，并支付逾期占用期间的房租和违约金。
提起诉讼前，房东需要准备好相关的证据材料，包括租赁合同、租客的身份证明复印件、房租支付记录、书面搬离通知书以及快递签收记录等。如果租客有拖欠房租的情况，还要准备好催缴房租的记录。立案之后，法院会先进行调解，如果租客愿意调解，双方可以在法院的主持下达成调解协议，约定搬离时间和相关费用的支付方式；如果租客不同意调解，或者调解后不履行协议，法院会依法作出判决。判决生效后，如果租客仍然拒不搬离，房东可以向法院申请强制执行，由法院出面强制租客搬离。
这里需要提醒房东的是，在整个过程中，一定要遵守法律规定，不能采取私自换锁、搬运租客物品等过激行为。虽然租客逾期不搬有错，但租客的合法财产受法律保护，如果房东私自处理租客的物品，可能会引发新的纠纷，甚至需要承担赔偿责任。有位房东就因为一时冲动，在租客逾期不搬后换了门锁，结果被租客起诉，最终不仅要赔偿租客的损失，还耽误了房产的后续处置，得不偿失。所以不管多着急，都要通过合法途径解决问题。
另外，为了避免以后再遇到租客逾期不搬的情况，房东在签订租房合同时就要做好防范措施。合同里要明确约定租赁期限、租金支付方式、逾期支付房租的违约责任以及合同到期后租客的搬离义务和逾期不搬的责任等，条款越详细越好。比如可以约定，合同到期前一个月，租客需要告知房东是否续租，如果续租要重新签订合同，如果不续租要提前做好搬离准备。同时，在租赁期间，要定期和租客保持沟通，及时了解租客的情况，发现问题尽早协商解决。
租客逾期不搬房产怎么办，其实核心就是“先礼后兵”，先通过友好沟通尝试解决，沟通无效再凭借充分的证据通过法律途径维护自己的合法权益。房东们遇到这种情况千万不要慌，也不要被租客的无赖态度吓住，只要按照法律流程一步步来，就能顺利拿回自己的房产。毕竟房产是房东的重要资产，维护好自己的权益是天经地义的事，而合法合规的方式，才是最稳妥、最高效的解决办法。